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郎咸平:2018,谁是下一个南京?

发布时间:2017-12-14 来源:我的天天基金网


这是史上第一次,经济学家都不敢出来讲中国房地产市场走势如何。


一个城市房价会不会腰斩,主要看政府态度、开发商实力和群众尿性。


对于政府来说,房地产给的土地出让金是一夜情,而制造业给的增值税是过日子。


在郎教授看来,目前中国各大城市,大体有三种房价走势:第一种,房价腰斩了,但是地方上基本不许报道这事;第二种,房价横盘不动,比如北京;第三种,抢房,比如南京。

非常奇葩,对不对?基本上这是史上第一次,经济学家都不敢出来讲中国房地产市场走势如何。因为不同城市之间,甚至大北京市场——北京城区、郊县、环京情况就大不同。

01

房价为何腰斩?


一个城市房价会不会腰斩,主要看下面三个方面:

当地政府什么态度。


这是什么意思呢?就是当地政府必须抉择。如果前一任领导疯狂和开发商勾结,把地都低价卖给开发商了,然后拿这笔钱大肆挥霍,一年修十条高速,拆迁几十个棚户区,房价大涨,那么留给现在领导的,就是一个房价很高、制造业毫无竞争力的地方。这时候,如果来了新领导,搞工业出身的,大概率就会把前面的政策推倒重来,坚决打压房价,把房价降下来,把制造业竞争力搞回来。如果你在这种城市投资房地产,我只能衷心祝福你,因为现任领导发誓要和房价势不两立了。为什么呢?因为对于政府来说,房地产给的土地出让金是一夜情,而制造业给的增值税是过日子啊。我回头给大家讲讲,地方财政收入下滑已经多么严重了。但是房价不是地方政府想打压就能打压下来的。


当地商人什么实力。


这时候就很微妙了,如果当地商业环境比较公平,都是资金实力强、资金运作规范、资金成本非常低的大型开发商,我的世界攻略这时候,政府说调控,开发商一点都不紧张,捂盘惜售囤地等着就是了。我们亲自去北京某开发商调研,一个中型开发商就说了,这块地拿地成本8000千,一年5%的利息成本,我囤5年,也才1万,我怕啥?我若转给大型开发商,他也得按照六七万一平给我买单吧,根本没有压力。但是如果是三四线城市呢?很多拿地的都是没什么实力的本地小开发商,肯定就沉不住气了,本来这种地方大开发商也不见得敢接盘,本地开发商在12%的资金成本威逼下,肯定就抛售了。这一抛售,如果当地房地产市场还是以新房为主,加上缺乏大型开发商愿意兼并陷入困境的小开发商,那么,当地房价很容易就腰斩了。反过来,如果这地方普遍是大型开发商,普遍以二手房为主,房价就很难腰斩。环北京地区普遍腰斩,而北京城里房价巍然不动,道理就在这里。


当地群众什么尿性。


这个问题也非常重要。如果当地贫富差距不大,购房群众用自己腰包买房,这时候只要政府把一手房和二手房套利空间给打开,群众很容易就排队抢一手房了,这一抢不要紧,市场马上就稳定了。但是如果当地贫富差距很大,而且购房群众不多,但是用消费贷、房抵贷投机的非常多,主要特点就是平时房价很高,但是租金非常低,比如说燕郊,现在就得抹脖子了。哪怕地方政府出面,连续暂停土地供应,试图通过一级市场来引导二级市场价格,也没用。这玩意叫兵败如山倒啊,多少投机客,都是偷鸡不成蚀把米。


02

合肥:一夜回到解放前?


下面,对照上文我讲的三个方面的因素,我们来分析各地楼市。


第一个讲讲合肥。当地政府的人事变动(宋国权接任合肥市委委员、常委、书记,老宋懂制造业,打造了著名的皖江产业承接带、江北产业集中区)导致了整个房地产市场思路和基调发生了180度调整。


在宋国权到任之前的这一年,合肥房地产是长三角楼市最闪耀的明星。单2016年这一年,合肥的二手房价格暴涨70%,从年初的9000元一平涨到年底的15000元一平;成交面积规模则整整增加了一倍。



合肥前任领导最牛逼的一句话是,绝对不让合肥房价超过2万。他喊这句话的时候,合肥房价才几千块钱。


其实,合肥并没过上几年制造业好日子,有的领导就着急要搞地产经济了。


合肥经济崛起于2010年前后,彼时合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥,此后美菱、荣事达、海尔等纷纷落户。跟随着这些终端产品企业到来的,是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路,并逐步建立起完整的电器产业链。


然而2016年,在暴烈的房价风暴冲击之下,当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿,较2015年的增幅仅为7.6%,这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一!


自老宋同志一到,政府就启动了极为严厉的房价打压政策——限购限贷限签。与此前主要针对购房客户的调控方式不一样,现在这种限签手段就是直接针对开发商的现金流了。不能网签备案,银行就放不出按揭贷款,开发商花钱买了地王,再花钱建好了楼,然后只能收到个三成首付,七成的银行按揭根本就收不到。指望客户付全款,在合肥这样的城市也不现实。如此一来,合肥的本土地产商现金流断裂濒临破产的传闻,在2017年不绝于耳。


于是合肥成为长江中下游流域房地产市场萎缩得最快的中心城市。今年以来的房价整体跌幅超过15%,成交面积规模萎缩幅度超过30%。


03

燕郊:晴雨表失灵?


第二个讲讲燕郊。在过去8个月的时间里,随着廊坊地区两次出台严格的限购政策,燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水,二手住宅单价普遍下跌1万元,商住房总价跌去三分之二,成交量仍萎靡不振。


是因为调控吗?其实根本不是!廊坊限购从来都是花钱就能买到所有的手续的。真正的问题是,燕郊的楼盘主要是炒房客,而且大量资金是靠消费贷、现金贷、房抵贷弄来的。


有个中介总结认为,“此前大量的炒房客利用高杠杆炒房,在政策收紧、有资格购房的人群数量下降的情况下,都争相降价去抢少量有资质的客户群。”其实这个人还是没有看透,燕郊的需求基本上都是在贫富差距比较大情况下的投机需求,没有正经需求,地方政府也没打算只让有真实需求的人买,于是控盘彻底失败。


政府也努力不让崩盘,但是没有用。为什么没有用呢?因为正规的全国性开发商根本进不来,都被地方势力打压。而本地这些不正规的小开发商,譬如天洋、福成是什么背景呢?基本上全北京人去一趟京客隆超市就能看明白,就是靠卖农产品给城里国有超市起家的京郊农民。一旦二手房投机客的杠杆崩溃了,政府也好、当地开发商也好,没有实力也没有能力稳住,那市场只能腰斩崩溃了。


04

南京:为何火爆?


政府、开发商、老百姓三个问题不是很严重的地方,就是南京。基本上都是全国大型开发商,资金链没啥问题,政府之前土地是比较惜售的,老百姓过去炒房也不是特别厉害。所以政府要确保的是,开发商必须是有实力的才进入,老百姓也必须是有真金白银的我才让你捡便宜。没实力的开发商和高杠杆炒房客,你都给我滚蛋。这就是从燕郊和天津学来的教训。



所以南京怎么控盘,防止房价腰斩呢?以河西为例,目前执行严格的限价政策,导致一二手房价格倒挂严重。这就等于给老百姓一个定心丸,也等于政府出面让开发商让利,防止整个区域市场发生恐慌。


此次河西十楼盘均对购房者提出了验资要求,均是先验资后登记,验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单,最低验资标准是180万元,最高验资标准是430万元。


还有,10个楼盘全部要求最低八成首付,有一家甚至要求认购当天付清首付,最长的则是7天之内付清首付。



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