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一个公式让你看懂房地产项目如何保障效益

发布时间:2017-11-27 来源:我的天天基金网

对于开发商,他们手中的地的效益可以用两个最重要的指标来衡量,那就是:利润和现金流。



一、先来讲一下利润,利润是指能赚多少钱。

利润= 收入 - 成本 - 费用 - 税金

下面带你一项一项来分解!


收入如何确定?当然,房地产项目的收入指的就是销售收入,那么销售收入如何计算,且看下图。

销售收入计算明细


一般是销售收入=可售面积 X 均信息化娱乐价。


成本都包括哪些?房地产项目的开发成本指的是土地成本和建造成本。

开发成本明细


费用都包括哪些?费用一般指的就是销管费和财务费用(已计入成本中的贷款利息,不算以免重复)。


销管费=销售收入*销管费率,一般一些大的房地产企业,如恒大、碧桂园的销管费为三四五线5%,一二线3%。


最后是税金,主要包括营业税及附加、土地增值税、企业所得税。


其中【营业税及附加】是指企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等。缴税金额=销售收入×5.7%。


【土地增值税】是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。


【企业所得税】是对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。缴税金额=利润总额×25%,交的税其实是很高的。


毛利润=收入 - 成本

利润总额=收入- 成本-销管费-营业税-土增税

净利润=利润总额-所得税

=收入-成本-销管费-营业税-土增税-所得税

净利率=净利润/销售收入

土地获利倍数=净利润/土地总价


二、再来讲一下现金流,现金流是指投出去的钱什么时候可以回来。


作为老板,要清楚,钱要在什么时候支出,是付什么钱?钱该在什么时候回来,该回什么钱?


现金流入=销售收入+贷款收入(前端融资、开发贷、基金等)


现金流出=成本+费用+税金+还贷支出

现金流量表


看完利润和现金流了,结合以往工作中的经验,那么该如何保证项目整体利益的最大化呢?

净利润=收入 — 成本 — 费用 — 税金

再看一遍上面的公式,该怎么做?


收入这块就多收嘛,那么怎么多收?这就牵扯到以前一些文章里面讲的要“合理定价、加快去化”了!


支出这块呢?无非就是少花点钱嘛。怎么少花钱?一般就是成本管理好、争取费用减免、税务合理筹划。


这是净利润这一块,下面来看看怎么保证现金流?


“快收钱”,怎么做?加快开发节奏、争取提前预售、减少资金监管、合理规划融资(同时考虑尽可能的降低财务成本)。


“少出钱”,怎么做?和政府协商,土地款分批支付、各种费用延后支付。


现金流是一个企业的血液,特别是对于房地产这种行业,想一想当年的顺驰是怎么倒闭的。房地产行业是一个资金密集型行业,现金周转率非常重要,当你的企业的周转率比别人快的话,就会产生高于行业同水平的叠加效益。


利润、现金流管理这两大学问,值得反复研究!



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